El Código Civil prevé la posibilidad de que una de las partes dé por resuelto el contrato sin necesidad de que concurra un incumplimiento y sin que se den los presupuestos para alguna otra de las formas de ineficacia previstas en nuestro ordenamiento.

A la resolución anticipada del contrato de arrendamiento a instancia del arrendatario y la posible indemnización dedicamos este comentario.

Desde un punto de vista técnico jurídico aunque el propio legislador utiliza el término “desistimiento”, hubiese sido más apropiado usar la expresión resolución anticipada o unilateral del contrato de arrendamiento (STS de 20 de abril de 2007).

Partimos de que los contratos de arrendamiento suscritos al amparo de la vigente LAU de 1994 deben respetar un plazo mínimo de duración. Éste se ha visto modificado por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, estableciendo que el plazo de duración mínima para los contratos de vivienda será de tres años, en lugar de los cinco que regía anteriormente.

Serían entonces los únicos supuestos de desistimiento unilateral que reconoce la vigente LAU de 1994 bajo el amparo de los artículos 11 y 12, referidos éstos a los arrendamientos de vivienda de duración pactada y a casos de matrimonio o convivencia del arrendatario exclusivamente.

Sin embargo, la Ley no prevé nada para los casos de arrendamientos de local, para lo que debemos de acudir a las normas y principios contractuales contenidos en el Código Civil, donde al amparo del artículo 1256 se dispone que «»…el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes«» lo que implica que el arrendatario no está facultado por su sola voluntad -sin concurrir causa justificada- a desistir del contrato con anterioridad al plazo pactado, para llegar a la conclusión de que la simple manifestación unilateral de darlo por extinguido y resuelto antes del plazo de duración pactado, no produce una automática extinción y resolución del mismo.

Este efecto jurídico resolutorio solo se producirá, bien porque haya un acuerdo por ambas partes en este sentido, bien porque se declare así judicialmente, pero, mientras se produzca una u otra circunstancia, es claro que queda en vigor el vínculo arrendaticio y por tanto el deber de cumplir las obligaciones contraídas.

El incumplimiento contractual puede dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios según dispone el artículo 1.124 del Código Civil, si bien la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local o vivienda , tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.

Ante el silencio de la ley, en la mayoría de los supuestos en los que el arrendatario desiste del contrato de arrendamiento y suponiendo que las partes no han pactado las consecuencias de ello, el arrendador puede instar de los juzgados la condena a indemnizarle por los daños y perjuicios que le ha causado tal desistimiento, el daño emergente y lucro cesante que comprenda el importe de todos los meses que restaren de cumplir.

Así en algunos casos la doctrina ha declarado la existencia de un derecho del arrendador a recibir una indemnización por daños y perjuicios, ante la ausencia de un pacto expreso al respecto en la estipulación de una cláusula de vencimiento anticipado. En otros casos, habiéndose pactado expresamente la “cláusula penal” en el contrato, ha fijado como cuantía de la indemnización la equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, por aplicación analógica del artículo 11 de la LAU de 1994.

Evidentemente la jurisprudencia no resulta uniforme sobre todo en lo atinente a la determinación o no de la indemnización y a la fijación de los criterios para poder cuantificar la misma.

Dicho lo anterior, lo más adecuado es pactar expresamente en el contrato de arrendamiento de vivienda las consecuencias jurídicas de esta situación a través de una cláusula de indemnización por daños y perjuicios en caso de desistimiento del arrendatario, cuidando de mantener garantizados los derechos del arrendatario de vivienda, protegidos por el art. 6 de la LAU de 1994, y evitar así que pudiera ser declarada la cláusula nula por el Juzgado respectivo.

Dice literalmente el artículo 6 de la LAU de 1994: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”

Luego, con la aprobación de la Ley 4/2013 citada, la situación a partir del día 6 de junio de 2013 ha cambiado, y suponiendo ésta la modificación de la vigente Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 como queda dicho, se da nueva redacción al artículo 11 en los siguientes términos:

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Así, la citada reforma refuerza con ello la libertad de pactos, reduciendo de cinco a tres años la prórroga forzosa del contrato a la que tiene derecho el arrendatario o inquilino y de tres a uno la prórroga tácita (agotados los tres primeros años de prórroga forzosa).

La indemnización por el ejercicio de derecho vuelve a quedar supeditada a la voluntad de las partes con la reforma, que según el modelo contrato utilizado por la OCU, puede ser del tenor literal siguiente:

“(…) Expresamente se pacta un periodo mínimo de validez del contrato de seis meses. El incumplimiento de dicho plazo por el arrendatario dará lugar a una indemnización dineraria equivalente al periodo de renta que falte por cumplir para llegar al periodo mínimo pactado. Pasado el periodo mínimo, el arrendatario podrá desistir en todo momento del contrato siempre que realice un preaviso con treinta días de antelación. Realizado el preaviso con la antelación pactada, queda convenido el pago por el arrendatario que desiste de una indemnización, en concepto de perjuicios para el propietario, equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. En el caso de que no se hubiese realizado dicho preaviso en el tiempo convenido, la indemnización a pagar al arrendador se verá incrementada en la cantidad equivalente a un mes de renta (…)”.

Algunas sentencias han tendido a determinar la cuantía de la indemnización en el importe total de las rentas pendientes hasta el vencimiento pactado del contrato; otras han acudido a la aplicación analógica del artículo 11.2 de la actual Ley que, prevé para los arrendamientos de vivienda , según hemos indicado, la indemnización de un mes por año que restase para cumplir el contrato. Sin embargo, otras sentencias incluso tienen a exigir al arrendador la acreditación de los daños y perjuicios efectivamente sufridos, aprobando distintas variables.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril 2012, limitó la indemnización a un mes por año de contrato (más una cantidad adicional por circunstancias específicas del caso concreto).

En suma, con la última reforma de la Ley 4/2013, se añade un nuevo marco legal en materia de resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

Resulta necesario para asegurar la viabilidad legal o no de la facultad de desistimiento unilateral del arrendatario conocer antes de todo la fecha del contrato de arrendamiento en cuestión.

En cuanto a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda rige la voluntad de las partes a tenor de lo previsto en el artículo 4.3 de la LAU de 1994: “(…) los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”