Actualmente la fecha de vencimiento de los arrendamientos de local de negocio es uno de los temas de mayor preocupación entre arrendador y arrendatario sobre todo para aquellos contratos que finalizan el próximo día 31 de diciembre de 2014 o el 1 de enero de 2015 para otros, lo que nos lleva hacer un breve apunte respecto de la extinción de los mismos.
Antes de todo, debemos indicar que los alquileres de renta antigua, es decir, los que se firmaron antes del 9 de mayo de 1985, (tanto viviendas como locales) y que venían regulándose por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 incorporan un derecho de prórroga forzosa de alcance, manteniendo en cambio unas rentas de escasa cuantía.
Sin embargo, el 1 de enero de 1995 entró en vigor la nueva Ley de arrendamientos urbanos del 94, que además de regular principalmente los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda firmados a partir de su entrada, en la parte final de la ley, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regula también qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha. Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de arrendamiento.
En el presente vamos a referirnos a la disposición transitoria tercera, letra B), apartado 3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos respecto de los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley.
Éstos continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la LAU/64 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones que establece la LAU/94.
Así, respecto de los arrendamientos que se encuentren en prórroga legal, quedarán extinguidos éstos cuyo arrendatario fuera una persona física por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. Esta interpretación es la mas acorde con el tenor literal de la Disposición Transitoria Tercera.
Y a su vez de ella se colige que, para que tenga lugar la subrogación legal por jubilación del arrendatario en contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 se han de dar los siguientes requisitos:
1.º La subrogación ha de hacerse en el momento en el que se le reconozca al arrendatario su derecho a la percepción de la prestación por jubilación.
2.º La persona que se subrogue en la posición del arrendatario jubilado ha de ser uno de sus descendientes o su cónyuge.
3.º El subrogado ha de continuar en el local arrendado con la misma actividad que desarrollaba el arrendatario.
Basta señalar que la subrogación es una figura jurídica determinada que existe cuando se dan los presupuestos legales. De otro modo, no puede haber subrogación legal si no se dan.
Para continuar la disposición citada de que en defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la Ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local.
De lo anterior resulta que el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley de 1994, con lo que el 31 de diciembre de 2014 o, para otros, el 1 de enero de 2015, estos contratos quedarán extinguidos
Esta situación por sí misma se encuentra acotada al caso de traspaso , conforme al Art. 32 LAU, lo que supone que por el arrendatario original o por subrogación, a la fecha de entrada en vigor de la LAU/94, o su cónyuge subrogado tras la vigencia de la precitada ley, si traspasaran el local antes del vencer el término de 20 años desde la vigencia de la norma, el arrendamiento durará hasta ese término de ser superior a 10 años o se extenderá tras él, más allá del 1 de enero de 2015, hasta el mínimo de 10 años como expresamente refiere el precepto.
Sin embargo, aunque los descendientes subrogados tras la entrada en vigor de la LAU/94 pueden igualmente traspasar, la diferencia es que solo en este caso, como se regula expresamente en la Disposición Transitoria 3º, “el contrato durará por el número de años suficiente hasta contemplar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley”
Lo que supone y así de la Fundamentación de la SAP de Pontevedra, Sección 3ª, de 3 Jul. 2012 se colige expresamente que “(..) solo los que fueren arrendatarios originales o por subrogación, a la fecha de entrada en vigor de la LAU/94 y el cónyuge subrogado conforme al pfo 1º del apartado 3 DT. 3ª B LAU /94 tras su vigencia, gozan de esa posibilidad de traspaso en tales términos temporales.”
Tales circunstancias acreditadas conllevan la extinción del contrato de arrendamiento al concurrir causa legal.
